TÀI CHÍNH - CÔNG NGHỆ - DOANH NGHIỆP - VINATHIS NETWORK

Đơn vị Phân tích: Ban Phân tích Ngành, Dịch vụ Lưu trú và Ẩm thực

Chủ đề: Phân tích Cạnh tranh và Xếp hạng Doanh thu các Đơn vị Vận hành ngành Khách sạn và F&B tại Việt Nam.

---

LƯU Ý CHUYÊN MÔN VỀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ XẾP HẠNG

Trước khi trình bày báo cáo chi tiết, cần làm rõ một yêu cầu phân tích quan trọng. Yêu cầu về việc tạo ra một danh sách xếp hạng duy nhất "tất cả" các đơn vị theo doanh thu là không khả thi về mặt phương pháp luận và sẽ dẫn đến các so sánh thiếu chuẩn xác. Các đơn vị trong ngành này hoạt động theo các mô hình kinh doanh fundamentally khác biệt, khiến việc so sánh trực tiếp doanh thu trở nên vô nghĩa.

Cụ thể:

1. Chuỗi F&B (Nhà hàng): Các đơn vị như Golden Gate Restaurant Group ghi nhận doanh thu là tổng doanh thu bán hàng (total sales) từ các cửa hàng.

2. Chủ sở hữu & Tự Vận hành Nội địa: Các đơn vị như Vinpearl ghi nhận Tổng Doanh thu Vận hành (Gross Operating Revenue - GOR) từ hoạt động kinh doanh khách sạn và dịch vụ liên quan.

3. Chủ sở hữu (Nhà đầu tư): Các đơn vị như Sun Group là chủ sở hữu tài sản, nhưng doanh thu vận hành khách sạn (GOR) được ghi nhận bởi các đơn vị quản lý quốc tế (như Marriott, IHG). Doanh thu hợp nhất của Sun Group bao gồm cả bất động sản, hạ tầng và vui chơi giải trí, không thể tách riêng doanh thu thuần túy từ vận hành khách sạn.

4. Đơn vị Quản lý Vận hành (Quốc tế): Các đơn vị như Marriott International không sở hữu tài sản. "Doanh thu" của họ tại Việt Nam chỉ là phí quản lý và phí nhượng quyền thương hiệu, vốn chỉ là một phần rất nhỏ trong GOR của các khách sạn mà họ quản lý.

Vì vậy, để đảm bảo tính chuẩn xác và chuyên nghiệp, báo cáo này sẽ không tạo ra một danh sách xếp hạng tổng hợp. Thay vào đó, báo cáo được cấu trúc thành các phần riêng biệt, áp dụng tiêu chí xếp hạng phù hợp và chuẩn xác nhất cho từng phân khúc thị trường:

• Phần 2 (F&B): Xếp hạng theo Doanh thu Bán hàng.

• Phần 3 (Khách sạn Nội địa): Xếp hạng theo Doanh thu Mảng Dịch vụ/Khách sạn.

• Phần 5 (Khách sạn Quốc tế): Xếp hạng theo Quy mô (Số lượng khách sạn/phòng).

Đây là phương pháp phân tích chuẩn xác duy nhất để cung cấp thông tin tình báo thị trường có giá trị.

PHẦN 1: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG VÀ CÁC ĐỘNG LỰC CHIẾN LƯỢC 2025

1.1. Bối cảnh Vĩ mô Thị trường Hospitality (Khách sạn) Việt Nam

Thị trường khách sạn Việt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng và phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch, được định vị là một trong những thị trường phát triển nhanh nhất khu vực Châu Á - Thái Bình Dương.¹

Quy mô và Tốc độ Tăng trưởng:

Theo IMARC Group, quy mô thị trường khách sạn (hospitality) Việt Nam đã đạt 7,0 tỷ USD vào năm 2024. Thị trường được dự báo sẽ đạt quy mô 20,7 tỷ USD vào năm 2033, ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) ấn tượng là 12,20% trong giai đoạn 2025-2033.3 Các báo cáo khác cũng xác nhận quỹ đạo tăng trưởng này; Mordor Intelligence dự báo thị trường đạt 22,44 tỷ USD vào năm 2025 và tăng lên 31,84 tỷ USD vào năm 2030 (CAGR 7,25%) 4, trong khi một báo cáo khác của GlobeNewswire dự báo quy mô 5,88 tỷ USD vào năm 2025 và 11,29 tỷ USD vào năm 2030 (CAGR 13,94%).5 Mặc dù có sự khác biệt nhỏ về con số tuyệt đối, tất cả các nguồn đều đồng thuận về một xu hướng tăng trưởng hai con số.

Động lực Tăng trưởng Chính:

Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi sự kết hợp của nhiều yếu tô 3:

1. Cải thiện Cơ sở hạ tầng: Đầu tư chủ động vào hạ tầng du lịch, bao gồm mở rộng sân bay, mạng lưới đường cao tốc và nâng cấp giao thông công cộng, đã cải thiện đáng kể kết nối đến các điểm du lịch trọng điểm.³

2. Cải cách Chính sách: Nỗ lực của chính phủ trong việc đơn giản hóa thủ tục visa và thúc đẩy visa điện tử dài hạn đã góp phần tăng lượng khách quốc tế.³

3. Phục hồi Du lịch: Ngành du lịch Việt Nam đã phục hồi ở mức 98% so với thời kỳ trước đại dịch, được đánh giá là quốc gia phục hồi nhanh nhất khu vực ASEAN.¹ Năm 2024, Việt Nam đón hơn 17,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng 39,5% so với 2023.³ Trong 8 tháng đầu năm 2025, Việt Nam đón gần 14 triệu lượt khách quốc tế (tăng 21,7% so với cùng kỳ) và 106 triệu lượt khách nội địa, tạo ra tổng doanh thu du lịch 707 nghìn tỷ VND (26,7 tỷ USD).¹

Hiệu suất Vận hành (KPIs) 2024-2025:

Ngành khách sạn đang bước vào một "chu kỳ mới".1 Dữ liệu hiệu suất xác nhận điều này:

• RevPAR (Doanh thu trên mỗi phòng có sẵn): Ghi nhận mức tăng 17% so với cùng kỳ năm 2024, đánh dấu giai đoạn tích cực nhất kể từ sau đại dịch.¹ CBRE cũng ghi nhận cả ADR (Giá phòng trung bình hàng ngày) và Công suất phòng đều cải thiện tính đến tháng 6/2024.⁶

• Giá phòng (ADR): Tại TP.HCM, giá thuê trung bình phòng khách sạn cao cấp trong 6 tháng đầu năm 2025 đạt 152 USD/đêm, tăng 2,5% so với cùng kỳ 2024.⁷

Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng đều trên các phân khúc. Phân tích của Savills Hotels cho thấy một sự khác biệt rõ rệt trong chiến lược phục hồi: các trung tâm đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, vốn phụ thuộc nhiều vào khách công vụ (MICE) và khách quốc tế cao cấp, đang cải thiện doanh thu chủ yếu thông qua việc tăng giá phòng (ADR).¹ Ngược lại, các điểm đến ven biển như Nha Trang, Phú Quốc và Hạ Long, nơi đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt hơn về nguồn cung, đang ghi nhận sự phục hồi dựa trên việc tăng công suất phòng (Occupancy).¹ Điều này cho thấy các nhà vận hành khách sạn đô thị đang có khả năng phục hồi biên lợi nhuận tốt hơn, trong khi các khu nghỉ dưỡng ven biển phải chịu áp lực chi phí lớn hơn để lấp đầy số lượng phòng lớn.

1.2. Bối cảnh Vĩ mô Thị trường F&B (Nhà hàng)

Thị trường F&B Việt Nam, tương tự như khách sạn, đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về tổng quy mô, nhưng bên dưới bề mặt là một cuộc tái cấu trúc thị trường sâu sắc.

Quy mô và Tăng trưởng:

Quy mô thị trường F&B Việt Nam đạt hơn 688 nghìn tỷ VND (khoảng 26,1 tỷ USD đến 27,3 tỷ USD) vào năm 2024, tăng 16,6% so với cùng kỳ.8 Thị trường được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng 9,6% trong năm 2025, hướng tới mốc 755 nghìn tỷ VND (28,6 tỷ USD).8 Trong 6 tháng đầu năm 2025, doanh thu ngành đạt 406,1 nghìn tỷ VND (15,4 tỷ USD), tăng nhẹ so với 403,9 nghìn tỷ VND cùng kỳ 2024.12

"Làn sóng Thanh lọc" (The Great Shakeout):

Một nghịch lý trung tâm đang định hình thị trường F&B năm 2025: trong khi tổng doanh thu toàn thị trường tăng, thì số lượng điểm kinh doanh lại giảm mạnh.

Thị trường đang trải qua "làn sóng thanh lọc thị trường lần thứ hai" (sau đợt đầu tiên vào năm 2024).13 Số liệu từ iPOS.vn cho thấy một sự sụt giảm đáng báo động: thị trường đã mất đi gần 50.000 điểm kinh doanh chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025. Tính đến cuối tháng 6/2025, cả nước chỉ còn 299.900 cửa hàng, giảm 7,1% so với 323.010 cửa hàng vào cuối năm 2024.12 Cả Hà Nội và TP.HCM đều chứng kiến mức sụt giảm hai con số (trên 11%).12

Đây không phải là dấu hiệu của một thị trường suy thoái, mà là một thị trường đang trưởng thành và củng cố. Sự thanh lọc này đang loại bỏ các hộ kinh doanh nhỏ lẻ, cá nhân và tạo điều kiện cho các chuỗi lớn, có hệ thống chiếm lĩnh thị phần. Các nguyên nhân chính bao gồm:

1. Áp lực Chi phí: Chi phí leo thang, đặc biệt là chi phí thuê mặt bằng, đã "ăn hết lợi nhuận".¹² Lạm phát CPI 6 tháng đầu năm 2025 tăng 3,27%, trong đó giá F&B tăng 3,69%.¹² Chỉ 14,7% cửa hàng ghi nhận tăng trưởng trong năm 2024.¹⁵

2. Thay đổi Hành vi Người tiêu dùng: Người tiêu dùng ngày càng ưa chuộng các chuỗi có thương hiệu vì sự nhất quán về chất lượng, dịch vụ và không gian.⁸

3. Dịch chuyển Mặt bằng: Các thương hiệu F&B đang dịch chuyển mạnh mẽ từ "mặt tiền đường phố" (với chi phí thuê quá cao, hợp đồng ngắn hạn) sang các "trung tâm thương mại" (TTTM).¹⁶ TTTM cung cấp môi trường vận hành chuyên nghiệp, chi phí minh bạch và lượng khách ổn định. Ngành hàng F&B chiếm gần 1/3 tổng diện tích cho thuê mới tại các TTTM, minh chứng cho làn sóng dịch chuyển này.¹⁶

1.3. Thách thức Chiến lược Toàn ngành: Khủng hoảng Nhân sự

Một thách thức nghiêm trọng, có thể được xem là nút thắt cổ chai lớn nhất kìm hãm sự tăng trưởng của toàn ngành hospitality và F&B trong năm 2025, là cuộc khủng hoảng nhân sự.¹⁷

Dữ liệu Khủng hoảng:

Báo cáo thị trường lao động 2025 của Việc Làm Tốt cho thấy một nghịch lý: ngành F&B có nhu cầu tuyển dụng tăng 30,6% trong 9 tháng đầu năm 2025 (đứng thứ hai thị trường), nhưng 88% doanh nghiệp đang thiếu hụt nhân sự nghiêm trọng.17

Vấn đề không chỉ là tuyển dụng mà còn là giữ chân người lao động. Khảo sát chỉ ra 66,4% lao động F&B rời bỏ công việc trong vòng chưa đầy một năm.17 Gần một nửa doanh nghiệp báo cáo tỷ lệ nghỉ việc ở mức trung bình đến rất cao.18

Nguyên nhân Gốc rễ:

Nguyên nhân chủ yếu đến từ thu nhập và điều kiện làm việc. Khoảng 80% lao động ngành F&B có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng, trong đó 1/3 chỉ nhận dưới 5 triệu đồng.17 Ngành này đòi hỏi làm việc ca gãy, lễ Tết, nhưng mức đãi ngộ không tương xứng.

Vòng lặp "thanh lọc" thị trường (Phần 1.2) và áp lực chi phí leo thang khiến các doanh nghiệp, đặc biệt là các đơn vị nhỏ, không thể tăng lương. Điều này tạo ra một vòng xoáy tiêu cực: Lương thấp dẫn đến nghỉ việc hàng loạt; doanh nghiệp phải tuyển dụng và đào tạo liên tục, làm tăng chi phí vận hành; thiếu nhân sự kinh nghiệm làm giảm chất lượng dịch vụ, dẫn đến mất khách và thất bại kinh doanh. Do đó, đơn vị nào giải quyết được bài toán thu hút và giữ chân nhân sự (thông qua quy mô, công nghệ, hoặc văn hóa doanh nghiệp) sẽ là người chiến thắng cuối cùng trên thị trường.

PHẦN 2: XẾP HẠNG VÀ HỒ SƠ CÁC ĐƠN VỊ KINH DOANH CHUỖI F&B (NHÀ HÀNG) LỚN NHẤT THEO DOANH THU

Phân khúc F&B (chuỗi nhà hàng) là nơi có thể so sánh trực tiếp về doanh thu bán hàng. Bảng xếp hạng dưới đây tổng hợp các đơn vị kinh doanh chuỗi F&B lớn nhất dựa trên dữ liệu tài chính công bố hoặc ước tính gần nhất (2023-2025).

Bảng 2.1: Xếp hạng các Chuỗi F&B hàng đầu Việt Nam theo Doanh thu (2024-2025)

Hạng	Đơn vị (Thương hiệu chính)	Doanh thu (Ghi nhận)	Ghi chú & Nguồn
1	Golden Gate Restaurant Group	6.630 tỷ VND (Năm 2024)	Mục tiêu 2025: 8.120 tỷ VND 19
2	Highlands Coffee	~4.500 tỷ VND (Ước tính 2024)	Dựa trên báo cáo công ty mẹ, thu 12.5-13.5 tỷ/ngày 20
3	Haidilao (Việt Nam)	~2.220 tỷ VND (Ước tính 2025)	6 tháng đầu 2025 đạt 43,6 triệu USD (~1.110 tỷ VND) 9
4	Mixue (Việt Nam)	1.260 tỷ VND (Năm 2023)	Lưu ý: Dữ liệu 2023, nhưng quy mô cửa hàng lớn nhất 9
5	Jollibee (Việt Nam)	(Không có số liệu)	Tăng trưởng 35% Q2 2025.9 Quy mô 213 CH 21
6	The Coffee House	700 tỷ VND (Năm 2023)	Doanh thu giảm 11% so với 2022. Bị Golden Gate mua lại T1/2025 22

2.1. Hồ sơ Đơn vị: Golden Gate Restaurant Group (GGR)

Vị thế: Đơn vị vận hành chuỗi nhà hàng (Full-Service Restaurant - FSR) lớn nhất Việt Nam, tiên phong áp dụng mô hình chuỗi từ năm 2005.¹⁹

Doanh thu: Năm 2024, GGR ghi nhận doanh thu 6.630 tỷ VND (tăng 5,5% so với 2023). Công ty đặt mục tiêu doanh thu thuần 8.120 tỷ VND (tăng 22,5%) và lợi nhuận sau thuế 205 tỷ VND (tăng gấp đôi) cho năm 2025.¹⁹

Quy mô: Tính đến cuối năm 2024, GGR sở hữu hơn 40 thương hiệu và gần 500 nhà hàng trên 42 tỉnh thành, phục vụ 18 triệu lượt khách mỗi năm.¹⁹

Thương hiệu: Danh mục đa dạng, thống trị các phân khúc lẩu và nướng, bao gồm các thương hiệu chủ lực như Kichi-Kichi, Gogi House, Manwah, và Ashima.¹⁹

Hoạt động Kinh doanh & Phân tích:

Mặc dù GGR là đơn vị dẫn đầu tuyệt đối về doanh thu FSR, hiệu quả tài chính của công ty đang phản ánh rõ nét áp lực của thị trường. Lợi nhuận sau thuế năm 2024 của GGR đã giảm 28% xuống còn hơn 100 tỷ VND (so với 139,5 tỷ VND năm 2023 và 659 tỷ VND năm 2022).19 Đây là năm thứ hai liên tiếp lợi nhuận sụt giảm, chủ yếu do chi phí bán hàng gia tăng.19 Điều này cho thấy ngay cả đơn vị dẫn đầu thị trường cũng đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi "làn sóng thanh lọc" và áp lực chi phí (đã nêu ở Phần 1.2).

Động thái chiến lược quan trọng nhất của GGR trong năm 2025 là việc hoàn tất thâu tóm chuỗi The Coffee House (TCH) vào tháng 1/2025.²² Đây là một thương vụ M&A mang tính cơ hội cao:

1. Thời điểm: TCH đang gặp khó khăn tài chính nghiêm trọng, báo cáo doanh thu 2023 giảm 11% xuống còn 700 tỷ VND và liên tục thua lỗ.²²

2. Giá trị: GGR chỉ chi 270 tỷ VND (10,5 triệu USD) để mua 99,98% cổ phần TCH, một mức giá chỉ bằng 1/4 so với định giá 50 triệu USD của chuỗi này vào năm 2021.²²

3. Chiến lược: GGR, vốn thống trị thị trường nhà hàng FSR (tập trung vào bữa trưa và tối), đã ngay lập tức thâm nhập vào thị trường cà phê/đồ uống (thị trường ban ngày) thông qua thương vụ này. Việc sáp nhập TCH (nay đã trở thành công ty con của GGR) ²² giúp GGR bổ sung một mảng kinh doanh mới và tận dụng mạng lưới hàng trăm địa điểm đắc địa của TCH.

2.2. Hồ sơ Đơn vị: Highlands Coffee (thuộc Jollibee Foods Corp)

Vị thế: Chuỗi cà phê lớn nhất Việt Nam về cả doanh thu và quy mô cửa hàng.²⁰

Doanh thu: Dựa trên báo cáo từ công ty mẹ Jollibee, doanh thu ước tính năm 2024 của Highlands Coffee đạt trên 4.500 tỷ VND. Con số này được suy luận từ mức thu trung bình hàng ngày toàn hệ thống (với ~850 cửa hàng) là 12,5-13,5 tỷ VND.²⁰

Quy mô: Ước tính 850 cửa hàng tại Việt Nam (tính đến cuối 2024).²⁰ Highlands cũng dẫn đầu về chỉ số sức khỏe thương hiệu trong mảng cà phê, chỉ đứng sau KFC trên toàn thị trường F&B.²⁵

Hiệu suất: Highlands Coffee hoạt động với biên lợi nhuận rất cao. Năm 2024, chuỗi này ghi nhận lợi nhuận EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao) đạt 1.050 tỷ VND (tăng 4,5%).²⁰

Hoạt động Kinh doanh & Phân tích:

Highlands và GGR đại diện cho hai mô hình kinh doanh thành công nhưng khác biệt. GGR là mô hình đa thương hiệu, tập trung vào FSR, với doanh thu tổng cao nhưng lợi nhuận biên không ổn định.19 Highlands là mô hình đơn thương hiệu, tập trung vào đồ uống, với quy mô cửa hàng lớn và biên lợi nhuận EBITDA cực kỳ ổn định.20 Highlands đã thành công trong việc định vị là thương hiệu "trung cấp theo hình thức văn phòng" 20, chiếm lĩnh phân khúc khách hàng có chi tiêu thường xuyên và ổn định.

2.3. Hồ sơ Đơn vị: Các Chuỗi Quốc tế (Haidilao, Jollibee, Mixue, KFC)

Vị thế: Các thương hiệu quốc tế, đặc biệt là các thương hiệu châu Á, đang phát triển mạnh mẽ và chiếm thị phần đáng kể.⁸

Haidilao (Trung Quốc):

Chuỗi lẩu này đang hoạt động cực kỳ hiệu quả tại Việt Nam. Trong 6 tháng đầu năm 2025, Haidilao Việt Nam tạo ra doanh thu 43,6 triệu USD (khoảng 1.110 tỷ VND).9 Đáng chú ý, thị trường Việt Nam đóng góp hơn 10% tổng doanh thu toàn cầu của công ty mẹ Super Hi International (đạt 396,7 triệu USD).8

Jollibee (Philippines):

Việt Nam là thị trường hoạt động hàng đầu (top-performing market) trên toàn cầu của Jollibee, ghi nhận mức tăng trưởng doanh số 35% trong Quý 2/2025.9 Tính đến tháng 5/2025, Jollibee dẫn đầu các chuỗi QSR quốc tế về số lượng cửa hàng với 213 điểm.21

KFC (Hoa Kỳ):

KFC là chuỗi QSR phương Tây lớn nhất tại Việt Nam với 172 cửa hàng.21 Mặc dù xếp sau Jollibee và Lotteria (222 cửa hàng) 21 về số lượng, KFC liên tục 3 năm (tính đến 2025) dẫn đầu "Bảng xếp hạng F&B" của Decision Lab.14 Lưu ý quan trọng: Đây là chỉ số đo lường Sức khỏe Thương hiệu (Brand Health Index), không phải doanh thu.

Mixue (Trung Quốc):

Mixue là một "kẻ phá vỡ" (disruptor) thị trường. Với hơn 1.300 cửa hàng 9, Mixue có số lượng điểm bán lớn hơn cả GGR và Highlands cộng lại. Mặc dù doanh thu năm 2023 (1.260 tỷ VND) 9 không tương xứng với số lượng cửa hàng (cho thấy giá trị đơn hàng trung bình thấp), mô hình nhượng quyền chi phí thấp, tập trung vào phân khúc giá rẻ của Mixue đang thống trị một thị trường ngách mà các đối thủ lớn bỏ ngỏ.

2.4. Hồ sơ Đơn vị: Redsun ITI (Goldsun Food)

Vị thế: Một đơn vị đa thương hiệu lớn, cạnh tranh trực tiếp với Golden Gate.

Quy mô: Sở hữu 15 chuỗi với hơn 170 nhà hàng trên toàn quốc (dữ liệu 2018-2024).²⁶

Thương hiệu: King BBQ, ThaiExpress, Hotpot Story, Khao Lao, Seoul Garden, Sushi Kei.²⁶

Hoạt động Kinh doanh: Redsun (nay là Goldsun Food) tập trung vào cả việc phát triển thương hiệu tự có (King BBQ) và nhượng quyền quốc tế (ThaiExpress).²⁷ Một diễn biến đáng chú ý trong năm 2024 là việc Công ty Chứng khoán VNDirect đã thông qua kế hoạch mua lại tối đa 15% cổ phần của Goldsun Food.²⁶ Động thái này cho thấy sự quan tâm lớn của giới đầu tư tài chính vào các chuỗi F&B có hệ thống và quy mô lớn, bất chấp "làn sóng thanh lọc" đang diễn ra.

PHẦN 3: XẾP HẠNG VÀ HỒ SƠ CÁC TẬP ĐOÀN SỞ HỮU & VẬN HÀNH KHÁCH SẠN NỘI ĐỊA LỚN NHẤT THEO DOANH THU

Phân khúc này bao gồm các tập đoàn Việt Nam sở hữu tài sản và tự phát triển, vận hành thương hiệu khách sạn của riêng mình (Owner-Operator). Xếp hạng dựa trên doanh thu công bố từ mảng dịch vụ, khách sạn.

Bảng 3.1: Xếp hạng các Tập đoàn Khách sạn Nội địa (Sở hữu/Vận hành) theo Doanh thu Mảng Dịch vụ/Khách sạn (2024-2025)

Hạng	Đơn vị (Tập đoàn)	Doanh thu Mảng Dịch vụ/Khách sạn	Ghi chú & Nguồn
1	Vinpearl (Vingroup)	8.100 tỷ VND (9 tháng đầu 2025 - Mảng KS)	Chưa bao gồm 3.800 tỷ VND từ VinWonders. Tổng KDVH là 12.700 tỷ 29
2	Tập đoàn CEO (CEO Group)	~514 tỷ VND (6 tháng đầu 2025 - Mảng Dịch vụ)	Doanh thu thuần 747 tỷ, trừ BĐS 233 tỷ 30
3	Tập đoàn FLC	441 tỷ VND (9 tháng đầu 2025 - Mảng KS & F&B)	Đang trong quá trình tái cấu trúc 31
4	Muong Thanh Hospitality	(Không có dữ liệu công bố)	Xếp hạng theo quy mô vật lý: Lớn nhất về số khách sạn (~60) 4

3.1. Hồ sơ Đơn vị: Vinpearl (Tập đoàn Vingroup)

Vị thế: Đơn vị sở hữu và vận hành khách sạn lớn nhất Việt Nam về doanh thu.⁴

Doanh thu: Vinpearl (mã VPL) ghi nhận kết quả kinh doanh cực kỳ tích cực sau khi niêm yết.

• Quý 1/2025: Doanh thu dịch vụ, khách sạn đạt hơn 2.400 tỷ VND (tăng 45% so với cùng kỳ 2024).³³

• Quý 2/2025: Doanh thu thực nhận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi (khách sạn, giải trí...) đạt 2.717 tỷ VND (tăng 31%).³⁴

• Lũy kế 9 tháng đầu năm 2025: Tổng doanh thu vận hành của Vinpearl đạt 12.700 tỷ VND.²⁹

  • Trong đó, doanh thu thuần từ dịch vụ khách sạn trên toàn hệ thống là 8.100 tỷ VND (tăng 27% so với cùng kỳ).²⁹

  • Doanh thu từ VinWonders (Vui chơi giải trí) đạt 3.800 tỷ VND (tăng 29% so với cùng kỳ).²⁹

• Lợi nhuận: Lợi nhuận sau thuế Q2/2025 đạt 167 tỷ VND.³⁴ Lợi nhuận sau thuế Q3/2025 đạt 169 tỷ VND.²⁹ Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, lãi ròng đạt 257 tỷ VND.³⁴

Quy mô: Là chuỗi cơ sở nghỉ dưỡng lớn nhất Việt Nam.³⁴ Trong 9 tháng đầu năm 2025, hệ thống Vinpearl đón gần 2 triệu lượt khách (tăng 14,7%), và VinWonders đón 7,9 triệu lượt khách (tăng 13%).²⁹

Hoạt động Kinh doanh & Phân tích:

Chiến lược của Vinpearl không chỉ là bán phòng khách sạn, mà là xây dựng một hệ sinh thái điểm đến tích hợp khép kín. Dữ liệu tài chính 9 tháng 2025 29 chứng minh rõ ràng điều này: mảng vui chơi giải trí (VinWonders) không phải là mảng kinh doanh phụ, mà là một cỗ máy tạo ra nhu cầu (demand generator) cốt lõi, đóng góp 3.800 tỷ VND (30% tổng doanh thu). Sự ra mắt thành công của VinWonders Vũ Yên đã tạo hiệu ứng tích cực, thúc đẩy tăng trưởng lượt khách mạnh mẽ cho cụm khách sạn tại Hải Phòng.29 Đây là mô hình "Tất cả trong một" (All-in-one) mà các khách sạn độc lập hoặc các chuỗi nhỏ hơn không thể cạnh tranh.

3.2. Hồ sơ Đơn vị: Muong Thanh Hospitality

Vị thế: Được công nhận là "chuỗi khách sạn tư nhân lớn nhất Việt Nam" ³² và là một trong những thương hiệu nội địa hàng đầu thị trường.⁴

Quy mô: Hệ thống Mường Thanh sở hữu khoảng 60 khách sạn trên toàn quốc và tại Lào.³² Khách sạn đầu tiên là Mường Thanh Grand Điện Biên Phủ.³²

Doanh thu: Không có dữ liệu tài chính hợp nhất cho Tập đoàn Mường Thanh trong năm 2024-2025. Dữ liệu công bố ³⁹ chỉ đề cập đến CTCP Du lịch Dầu khí Phương Đông (sở hữu khách sạn Mường Thanh Grand Phương Đông), một đơn vị thành viên rất nhỏ (doanh thu Q2/2024 chỉ 11,4 tỷ VND) và không đại diện cho quy mô của toàn tập đoàn.

Hoạt động Kinh doanh & Phân tích:

Không thể xếp hạng Mường Thanh theo doanh thu, nhưng về quy mô vật lý, họ là đơn vị nội địa lớn nhất. Chiến lược của Mường Thanh đối lập với Vinpearl (tập trung vào quần thể 5 sao) và Sun Group (tập trung vào ultra-luxury). Chiến lược của Mường Thanh là thống trị thị trường nội địa thông qua việc phủ sóng tất cả các phân khúc. Họ vận hành 4 thương hiệu (Luxury, Grand, Holiday, Standard) và có mặt ở các thành phố cấp 2, cấp 3, nơi các thương hiệu quốc tế và Vinpearl không hiện diện.32 Họ là lựa chọn hàng đầu cho khách công vụ và khách du lịch nội địa.

3.3. Hồ sơ Đơn vị: Tập đoàn CEO (CEO Group)

Vị thế: Một chủ đầu tư (Owner) quan trọng, tập trung vào các thị trường chiến lược là Phú Quốc và Vân Đồn.⁴⁰

Doanh thu (H1 2025): Doanh thu thuần hợp nhất đạt 747 tỷ VND (tăng 10% so với cùng kỳ). Lợi nhuận sau thuế đạt 99 tỷ VND (tăng 24%).³⁰

Phân tách Doanh thu (H1 2025): Động lực tăng trưởng của CEO Group đến từ mảng dịch vụ, bù đắp cho sự sụt giảm của BĐS.³⁰

• Tổng doanh thu thuần 6 tháng: 747 tỷ VND.

• Doanh thu kinh doanh bất động sản: 233 tỷ VND (giảm 6%).³⁰

• Doanh thu mảng Cung cấp Dịch vụ (Khách sạn, Vận hành): Ước tính đạt 514 tỷ VND (Doanh thu thuần trừ doanh thu BĐS).

Hoạt động Kinh doanh & Phân tích:

CEO Group là một ví dụ điển hình cho mô hình Chủ sở hữu hợp tác với Nhà vận hành quốc tế. Doanh thu dịch vụ của họ đến từ việc sở hữu các tài sản khách sạn 5 sao.40 Danh mục của họ bao gồm:

• Novotel Phu Quoc Resort

• Best Western Premier Sonasea Phu Quoc

• Wyndham Garden Sonasea Van Don

Hoạt động kinh doanh khách sạn tại các thị trường trọng điểm này (Phú Quốc, Vân Đồn) ghi nhận sự tăng trưởng tốt, đặc biệt là từ khách quốc tế.⁴⁰

3.4. Hồ sơ Đơn vị: Tập đoàn FLC

Vị thế: Đang trong quá trình tái cấu trúc sâu rộng (2024-2025).⁴¹

Doanh thu (9 tháng đầu năm 2025): Mảng khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng và F&B ghi nhận tổng doanh thu đạt 441 tỷ VND.³¹

Hoạt động Kinh doanh: Tập đoàn FLC đang nỗ lực xử lý các vấn đề tài chính tồn đọng, thanh toán nợ thuế và duy trì hoạt động kinh doanh.³¹ Tập đoàn đặt mục tiêu doanh thu (tổng hợp) 4.000 tỷ đồng cho giai đoạn 2025-2026.⁴³ Dữ liệu 441 tỷ VND doanh thu mảng khách sạn/F&B trong 9 tháng cho thấy mảng kinh doanh cốt lõi này vẫn đang duy trì hoạt động, nhưng ở quy mô thấp hơn đáng kể so với các đối thủ cạnh tranh.

PHẦN 4: HỒ SƠ CÁC TẬP ĐOÀN CHỦ SỞ HỮU (OWNER) QUY MÔ LỚN (KHÔNG VẬN HÀNH THƯƠNG HIỆU RIÊNG)

Phần này phân tích các "Ông lớn" về vốn và sở hữu tài sản, những người đứng sau các khách sạn 5 sao quốc tế. Họ là các Chủ sở hữu (Owner) thuê các Đơn vị Vận hành (Operator) quốc tế (Phần 5) để quản lý. Do đó, không thể xếp hạng doanh thu mảng khách sạn của họ vì nó được hợp nhất vào báo cáo của tập đoàn mẹ (thường bao gồm BĐS, Năng lượng, Tài chính).

4.1. Hồ sơ Đơn vị: Sun Group (Sun Hospitality Group - SHG)

Vị thế: Chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang (ultra-luxury) hàng đầu Việt Nam. Sun Hospitality Group liên tục được World Travel Awards vinh danh là "Công ty Phát triển Khách sạn Hàng đầu Châu Á" (Asia's Leading Hospitality Development Company) trong nhiều năm, bao gồm 2024 và 2025.⁴⁴

Quy mô: Sở hữu một bộ sưu tập các "tài sản mang tính biểu tượng" (trophy assets) tại các vị trí đắc địa nhất.

Thương hiệu (Sở hữu): Danh mục của Sun Group bao gồm các khách sạn được vinh danh tốt nhất Việt Nam ⁴⁵:

• InterContinental Danang Sun Peninsula Resort (Quản lý bởi IHG)

• JW Marriott Phu Quoc Emerald Bay (Quản lý bởi Marriott)

• Capella Hanoi (Quản lý bởi Capella)

• Hotel de la Coupole – MGallery Sa Pa (Quản lý bởi Accor)

Hoạt động Kinh doanh & Phân tích:

Lợi nhuận sau thuế hợp nhất của Sun Group (tập đoàn) trong năm 2024 là 849 tỷ VND.47

Chiến lược của Sun Group không phải là cạnh tranh bằng số lượng (như Mường Thanh) mà bằng đẳng cấp và sự độc bản. Họ không xây khách sạn, họ xây biểu tượng.⁴⁵ Chiến lược của họ bao gồm: (1) Lựa chọn các địa điểm độc đáo; (2) Hợp tác với các kiến trúc sư lừng danh toàn cầu (như Bill Bensley) để tạo ra các thiết kế "kịch tính" và giàu tính nghệ thuật ⁴⁵; (3) Hợp tác độc quyền với các thương hiệu vận hành xa xỉ nhất (IHG, Marriott, Accor) ⁴⁵; và (4) Xây dựng các hệ sinh thái vui chơi giải trí (Sun World) ⁴⁸ để tạo điểm đến.

Một động thái chiến lược quan trọng gần đây là việc Sun Group tăng cường hợp tác với Hilton, đưa các thương hiệu xa xỉ nhất của tập đoàn này là Conrad Hotels & Resorts và LXR Hotels & Resorts về Việt Nam.⁴⁹ Điều này tiếp tục khẳng định chiến lược "ultra-luxury" và vị thế là nhà phát triển khách sạn hạng sang hàng đầu.

4.2. Hồ sơ Đơn vị: Sovico Group

Vị thế: Một tập đoàn tài chính - công nghiệp - bất động sản đa ngành khổng lồ.

Quy mô (Tập đoàn): Báo cáo hợp nhất 6 tháng đầu năm 2025 cho thấy tổng tài sản đạt xấp xỉ 230.000 tỷ VND. Lợi nhuận trước thuế là 657 tỷ VND (tăng 20,3% so với cùng kỳ).⁵⁰

Hoạt động Kinh doanh: Sức mạnh tài chính của Sovico đến từ các trụ cột cốt lõi là Ngân hàng HDBank (lợi nhuận 6 tháng đầu 2025 vượt 10.000 tỷ VND) và Hàng không Vietjet Air (doanh thu 6 tháng đầu 2025 đạt 35.800 tỷ VND).⁵⁰ Mảng khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng là một phần quan trọng trong danh mục đầu tư bất động sản của tập đoàn, đóng vai trò là chủ sở hữu vốn phát triển các dự án.

4.3. Hồ sơ Đơn vị: BRG Group & BIM Group

Vị thế: Tương tự Sun Group, đây là các chủ đầu tư lớn phát triển các dự án khách sạn cao cấp và hợp tác với các thương hiệu quốc tế.

• BRG Group: Được vinh danh "Thương hiệu Quốc gia Việt Nam 2024" cho hai thương hiệu Đầu tư & Quản lý sân gôn (BRG Golf) và Đầu tư & Quản lý khách sạn (BRG Hotels).⁵² Tập đoàn vận hành hệ thống 9 sân gôn và các khách sạn, gần đây đã khai trương Khách sạn Legend Valley Hotel (Hà Nam) vào tháng 1/2025.⁵³

• BIM Group: Là chủ sở hữu của các tài sản cao cấp như InterContinental Phu Quoc (đoạt giải thưởng T+L Luxury Awards 2024) ⁵⁴ và đang phát triển các dự án quy mô lớn như khu đô thị thung lũng Thanh Xuan Valley.⁵⁵

PHẦN 5: PHÂN TÍCH CÁC ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN HÀNH (OPERATOR) QUỐC TẾ HÀNG ĐẦU TẠI VIỆT NAM (XẾP HẠNG THEO QUY MÔ)

Phần này phân tích các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế lớn nhất. Như đã giải thích trong lưu ý phương pháp luận, các đơn vị này không sở hữu tài sản, và "doanh thu" của họ chỉ là phí quản lý. Do đó, tiêu chí xếp hạng chuẩn xác nhất là quy mô vận hành (số lượng khách sạn đang hoạt động) và quy mô phát triển (pipeline - số lượng dự án đã ký kết và sắp mở). Pipeline là chỉ số quan trọng nhất cho thấy cam kết chiến lược và tăng trưởng tương lai.

Bảng 5.1: Xếp hạng các Đơn vị Vận hành Quốc tế tại Việt Nam theo Quy mô Vận hành & Pipeline (2025)

Hạng	Đơn vị Quản lý (Quốc tế)	Đang Vận hành (Ước tính 2025)	Dự án (Pipeline) & Nguồn
1	Marriott International	25 khách sạn	Pipeline mạnh, bao gồm JW Marriott Cam Ranh Bay và Bac Ninh Marriott 56
2	IHG Hotels & Resorts	20 khách sạn	Pipeline cực lớn với 22 khách sạn mới (tăng gấp đôi quy mô) 58
3	Hilton	~20 khách sạn	6 KS (cũ) + 14 KS (mới, Tru by Hilton) dự kiến hoàn tất HẾT 2025 61
4	Accor Hotels	(Không có số liệu tổng)	Pipeline mạnh, nhiều dự án mới (Sofitel, Novotel, Mercure, Handwritten) 62
5	Wyndham Hotels & Resorts	(Không có số liệu tổng)	Đã vận hành 74 BĐS tại APAC, bao gồm Wyndham Garden Sonasea Vân Đồn 4

5.1. Phân tích: Cuộc đua Song mã và Kẻ Thay đổi Cuộc chơi

Cuộc đua Song mã (Marriott vs. IHG):

Cuộc chiến giành vị trí dẫn đầu thị trường vận hành quốc tế tại Việt Nam hiện là cuộc đua song mã giữa Marriott International và IHG Hotels & Resorts.

• Marriott: Hiện đang dẫn đầu về số lượng khách sạn đang vận hành với 25 cơ sở.⁵⁶ Tập đoàn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ trong năm 2024-2025 với việc ra mắt JW Marriott Hotel & Suites Saigon, Sheraton Hanoi West ⁵⁷ và dự kiến khai trương JW Marriott Cam Ranh Bay Resort & Spa và Bac Ninh Marriott Hotel.⁵⁷

• IHG: Đang bám đuổi sát sao với 20 khách sạn đang vận hành (tính đến tháng 7/2025).⁵⁹ Tuy nhiên, IHG đã công bố một kế hoạch phát triển (pipeline) cực kỳ tham vọng với 22 khách sạn mới tại Việt Nam.⁵⁸ Kế hoạch này sẽ tăng gấp đôi quy mô của IHG, cho thấy tham vọng rõ ràng là sẽ vượt qua Marriott về tổng quy mô trong vài năm tới. Trong 5 tháng đầu năm 2025, công suất phòng của IHG tại Việt Nam đã tăng 13% và RevPAR tăng 17%.⁵⁹

Kẻ Thay đổi Cuộc chơi (Hilton):

Đơn vị có chiến lược đột phá và đáng chú ý nhất trong năm 2025 là Hilton.

Từ vị thế là một "người chơi nhỏ" với chỉ 6 khách sạn (Hilton Hotels & Resorts, Curio Collection, Hilton Garden Inn) 61, Hilton đang thực hiện một chiến lược xoay trục ngoạn mục để thay đổi toàn bộ cuộc chơi:

1. Mở rộng quy mô Thần tốc: Hilton có kế hoạch khai trương 14 khách sạn mới chỉ trong năm 2025 (nâng tổng số dự án lên 28).⁶¹

2. Tấn công Phân khúc Mới: Cú hích này không đến từ các thương hiệu 5 sao, mà đến từ việc tung ra toàn bộ một thương hiệu trung cấp (mid-scale) là Tru by Hilton.⁶¹

3. Tấn công Thị trường Mới: 14 khách sạn "Tru by Hilton" này (hiện đã mở tại Hà Nội, Hạ Long, Lạng Sơn, Nam Định) không chỉ ở các thành phố cấp 1, mà còn nhắm đến các tỉnh cấp 2 (Thái Bình, Bắc Giang, Hậu Giang, Lào Cai, Đắk Lắk, Cần Thơ, v.v.).⁶¹

Đây là một đòn tấn công chiến lược trực diện vào thị trường cốt lõi (khách nội địa, khách công vụ tại tỉnh) vốn là "sân nhà" bị thống trị bởi thương hiệu nội địa Mường Thanh (xem Phần 3.2).

5.2. Phân tích: Sự Cộng sinh Chiến lược (Owner-Operator)

Sự bùng nổ của các nhà vận hành quốc tế (Phần 5) không thể xảy ra nếu không có nguồn vốn, quỹ đất và năng lực triển khai dự án từ các tập đoàn chủ sở hữu (Phần 4). Thị trường khách sạn cao cấp Việt Nam 2025 được định hình bởi một mối quan hệ cộng sinh chiến lược:

• Chủ sở hữu Việt Nam (Các tập đoàn như Sun Group, CEO Group, BRG Group, BIM Group, và ROX Group): Cung cấp Vốn, Quỹ đất, và Quan hệ Pháp lý.

• Nhà vận hành Quốc tế (Marriott, IHG, Hilton, Accor): Cung cấp Thương hiệu Toàn cầu, Hệ thống Đặt phòng (GDS), và Tiêu chuẩn Vận hành.

Mô hình này được thể hiện rõ nét:

• Sự trỗi dậy thần tốc của Hilton (14 khách sạn Tru) được chống đỡ bởi sự hợp tác với Tập đoàn ROX (tiền thân là TNG Holdings Vietnam).⁶¹

• Sự thống trị của Marriott và IHG ở phân khúc xa xỉ được bảo chứng bởi quan hệ đối tác chiến lược với Sun Group và BIM Group.⁴⁵

• Danh mục của CEO Group được vận hành bởi Wyndham, Accor (Novotel), và Best Western.⁴⁰

Mô hình "cộng sinh" này đối lập hoàn toàn với mô hình "tự làm tất cả" (do-it-all) của hai tập đoàn nội địa lớn nhất là Vinpearl và Mường Thanh.

PHẦN 6: PHÂN TÍCH TỔNG HỢP VÀ DỰ BÁO CHIẾN LƯỢC

6.1. Ma trận Cạnh tranh: Tổng hợp Thị trường Hospitality & F&B Việt Nam 2025

Phân tích chi tiết ở các phần trên cho thấy một bản đồ cạnh tranh phức tạp, không thể quy về một bảng xếp hạng duy nhất. Thị trường được phân chia rõ rệt theo mô hình kinh doanh và phân khúc:

• Góc phần tư 1 - F&B (Owner-Operator):

  • Lãnh đạo: Golden Gate (về doanh thu FSR), Highlands Coffee (về lợi nhuận và quy mô chuỗi cà phê).

  • Kẻ phá vỡ: Mixue (thống trị phân khúc giá rẻ bằng quy mô).

  • Người thách thức: Redsun ITI, các chuỗi quốc tế (Haidilao, Jollibee, KFC).

• Góc phần tư 2 - Khách sạn Nội địa (Owner-Operator):

  • Lãnh đạo: Vinpearl (dẫn đầu doanh thu và mô hình hệ sinh thái), Mường Thanh (dẫn đầu về số lượng khách sạn và độ phủ tỉnh).

  • Đang phục hồi: FLC, CEO Group (với mảng dịch vụ tự vận hành).

• Góc phần tư 3 - Khách sạn (Pure Owner):

  • Lãnh đạo: Sun Group (thống trị phân khúc ultra-luxury).

  • Người chơi lớn: Sovico Group, BRG Group, BIM Group, ROX Group.

• Góc phần tư 4 - Khách sạn (Pure Operator):

  • Lãnh đạo: Marriott (về số KS vận hành), IHG (về pipeline tương lai).

  • Kẻ thay đổi cuộc chơi: Hilton (tấn công phân khúc trung cấp ở tỉnh).

  • Người chơi khác: Accor, Wyndham.

6.2. Dự báo Chiến lược và Kết luận

1. Đối với Ngành F&B: Sự củng cố thị trường (consolidation) sẽ tăng tốc. "Làn sóng thanh lọc" ¹³ sẽ tiếp tục loại bỏ các đơn vị nhỏ lẻ, yếu kém về quản trị chi phí. Các chuỗi lớn như Golden Gate sẽ tiếp tục sử dụng M&A (như thương vụ The Coffee House) ²² để chiếm lĩnh các phân khúc thị trường mới và loại bỏ đối thủ. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất của toàn ngành không phải là cạnh tranh lẫn nhau, mà là chi phí vận hành (mặt bằng, nguyên vật liệu) ¹² và khủng hoảng nhân sự.¹⁷ Đơn vị nào áp dụng công nghệ ⁶⁵ để tối ưu vận hành và xây dựng được chính sách giữ chân người lao động hiệu quả sẽ giành chiến thắng trong dài hạn.

2. Đối với Ngành Khách sạn: Thị trường sẽ tiếp tục phân tách rõ rệt.

   • Phân khúc Luxury (Xa xỉ) sẽ vẫn là sân chơi độc quyền của mô hình "Chủ sở hữu Nội địa (vốn lớn) + Nhà vận hành Quốc tế (thương hiệu mạnh)" (ví dụ: Sun Group + Hilton/Marriott).⁴⁹

   • Trận chiến thực sự trong 3 năm tới (2025-2028) sẽ diễn ra ở phân khúc Mid-scale (Trung cấp) và tại các tỉnh cấp 2. Đây là nơi thương hiệu nội địa thống trị (Mường Thanh) sẽ lần đầu tiên phải đối mặt với sự xâm nhập quy mô lớn, có hệ thống từ một thương hiệu quốc tế (Hilton với chuỗi Tru by Hilton).⁶¹

   • Vinpearl, với mô hình "hệ sinh thái" độc đáo, sẽ tiếp tục đi trên con đường riêng, cạnh tranh dựa trên trải nghiệm trọn gói (Khách sạn + Vui chơi giải trí).²⁹